如何運營好一家民宿？民宿酒店有哪些設計要領？

消費升級，旅行住宿需求多樣化

大眾旅游和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，消費者對于住宿的需求日趨多樣化，別墅、民宿、木屋、膠囊房、帳篷、集裝箱房等非標準住宿產品進入井噴時代。

自由行大熱，更講究對地方文化的融入國內自由行已成為主流，2015年已達到70%—80%，自由行游客對旅行的需求上升到文化、社交層面，在住宿上更愿意選擇有鮮明特色，能與當地人交流的民宿酒店。

技術優化，分享經濟與短租平臺建設日趨完善

目前，民宿酒店入住成常態是中國住宿業走向多元化發展時代的證據，住宿業不再唯酒店是從，民宿酒店成為市場猛將，各位大佬進軍民宿酒店業的行為，預示著入住民宿酒店即將常態化。但民宿酒店快速的引爆與許多業主的盲目跟風亦造成諸多問題。

有數據顯示，目前民宿酒店中實現盈利的僅兩成！不少民宿酒店從業者反映，民宿酒店硬件維護等成本一直存在甚至逐年攀高，民宿酒店經營與旅游淡旺季關系緊密，盈利能力不穩定且周邊同行競爭激烈。造成這些問題的主要原因有：

情懷沖動不是理性訴求

開民宿酒店的有兩種人：第一種是具有情懷，最初建設一家酒店的心理大都是追尋詩與遠方，以為酒店的生活就是有茶有酒有朋友，但是真正開始經營才發現現實與理想之間還是有著巨大的差距。

盲目投入缺乏品牌理念

第二種人是具有一定資產，看中了民宿酒店市場的火爆，覺得民宿酒店是暴利行業，便開始投資、拉人、建設。殊不知裝修設計、團隊管理、品牌營銷等等都是缺一不可。要做好民宿酒店，就要一開始把民宿酒店當做一個企業品牌去策劃和經營。否則，就容易賠了夫人又折兵。

美景不是唯一要素

國內民宿酒店還有一個常見現象是，認為找到一處好的風景就可以修個房子經營民宿酒店留住客人。但現實是，很多民宿酒店的周邊環境不成熟，晚上一片漆黑，沒有地方可供休閑娛樂，留不住客人，自然民宿酒店也就無法經營。

民宿酒店的設計要領

1.房子的選址

房子的位置決定了蛋糕的大小。舉個例子，一線城市有足夠的人流量，基本只要是地鐵站附近都可以做。但是二三線城市或者有某些網紅景區的城市就不一樣了。人流量的差異非常大。選址一定要選在蛋糕足夠大的地方。不要怕競爭，只要有蛋糕，就有機會能吃到，具體吃到多少，就取決于運營等其他因素了。

2、 房子的軟裝決定了房源利潤的天花板

每個行業都是這樣。先吃螃蟹的人往往是最先嘗到甜頭的人。民宿最開始的模式非常粗放，隨便裝修一下，上線，因為市場不斷變熱，供需不平衡，所以閉著眼睛在家睡覺都能賺到錢。然后資本開始大肆進場，市場慢慢降溫，各種有設計特點的房子層出不窮，這個時候客人的選擇多了，最開始一般裝修的房子就自然看不上了。住宿行業都有淡旺季，拋開運營能力不談，淡季可能不管房子裝修差異多大，利潤都差不多。但是旺季就不一樣了。同樣的戶型和地段，價格可以相差很多，利潤的差異很輕松就可以達到2-3倍。

3、 做好OTA，利用規則做到最佳

目前流量比較大第一階的OTA有愛彼迎、途家，第二階有榛果、小豬，第三階有木鳥等。OTA最主要的還是排名，其次還有banner位，故事等補充流量。做OTA還是以排名為主。其實各大平臺的排名計數規則都大同小異。有大流量因子和小流量因子。大流量因子如超贊房東，優選，plus，其次是交易額，間數等。做好這些數據，OTA不難做。很多人對OTA有個誤區，其實平臺相當于是合作者，提供客服服務，客戶流量，IT服務。所以，誰也不是空手套白狼。對待OTA，合理利用它，可以將成本做到極致，將交易額做到最高

4、 做好引流

做好OTA，但是不能完全依靠OTA。在商言商，OTA是一定會將自己的利益放在第一位。市場成熟后漲傭金或者變相收費都有可能。所以還是要適當開拓自我渠道。自我渠道的引流就有很多了。比如抖音、小紅書、微博、微信等。但是和一般的博主達人做法不同，不需要養號，先反復做一次性的流量，這時候只要能帶來一次真實交易，就不算虧。后期再慢慢積累。作為OTA的補充。

5、 運營重點：定價

民宿只有一間房，所以價格相比酒店要更加敏感。定價需要掌握好節奏。定價低會讓房子更快預定出去，但是為了追求單房最大的利潤，某種程度上不需要讓房子很快定出去。定價的時候多結合周邊市場的情況，如果房子本身條件不錯，可以將價格定的更高，獲得溢價的利潤。

6、 運營重點：定期維護或升級改造

市場是變化的，房間也是要變化的。根據顧客的需求，不斷的變更。例如大戶型在寒暑假家庭出游客人較多的時候，可以配備嬰兒車、嬰兒床；如果是淡季，周邊有醫院等入住需求，可以將煮飯的工具提供齊全，并適當修改文案。具體的措施要結合市場環境做變更。

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