作者：閱上軟裝 日期：2020-05-21 來源： 關注：
項目案例
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風格
特點
未來擬重點發(fā)展四類民宿：依托生態(tài)資源的景觀特色民宿，依托原鄉(xiāng)生態(tài)的鄉(xiāng)愁體驗民宿，依托農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的研學產(chǎn)業(yè)特色民宿，依托古村落、本土民俗和紅色文化的文化（民俗）體驗民宿。
廣州的民宿不僅藏在自然風光秀美的鄉(xiāng)村里，在廣州的老城區(qū)，也有一些開在歷史老建筑或是有故事的民居中的民宿，自帶歷史沉淀的氣質(zhì)，隱于廣州的街頭巷弄之間。近年來，住城里老洋房和鄉(xiāng)村老宅改造的民宿，逐漸成了尋味老廣州的首選。
基于獨特的地理環(huán)境和歷史條件，廣州民宿以農(nóng)業(yè)文化和海洋文化為源頭，在其發(fā)展過程中不斷吸取和融匯中國文化和海外文化，逐漸形成自身獨有特點的嶺南風情民宿。比如開在東山區(qū)新河浦歷史文化街區(qū)中別墅里的民宿，住在其中，游客仿佛可以通過這種方式和廣州這座歷史悠久的古城融為一體。
廣州城市民宿的發(fā)展與城市微改造進程息息相關。充滿著廣州西關風情的永慶坊是廣州一個舊城微改造項目，位于百年歷史的恩寧路。創(chuàng)立于廣州的“歸·覓”品牌民宿也是一個典型的例子，歸·覓花塢店坐落必游景區(qū)羊城八景之一——荔枝灣景區(qū)的一座民宅之內(nèi)，以西關歷史文化為主題，融合廣府元素進行設計。歸·覓茶房店則位于有最美騎樓街之稱的恩寧路永慶坊，以西關大屋為主題，主打嶺南茶文化的空間。
在歷史街區(qū)，歷史建筑不能拆，五星級酒店就進不來，精品民宿就可以成為替代，“民宿進得到酒店進不去的地方，是重要的替代，是景區(qū)配套的重要補充。這是我們在選址、做戰(zhàn)略布局的考慮。”“歸·覓”品牌創(chuàng)始人蔣曉暉如是說。她認為，廣州歷史街區(qū)擁有豐富的文化旅游資源，應當積極地保護與有效地盤活。
廣州作為有著2000多年歷史的文化名城，老城區(qū)里仍保留著眾多可以進行多方面活化利用的歷史建筑及其他老房子。廣州也被列為全國首批歷史建筑保護利用試點城市之一，也出臺了《廣州市歷史建筑保護利用試點工作方案》，提出“鼓勵歷史建筑變身民宿、咖啡館等，研究資金補貼和獎勵的相關措施。”業(yè)內(nèi)人士認為，東山和西關本身就是廣州文化旅游的名片，應該創(chuàng)造條件讓更多的游客能住進老城區(qū)、體味原汁原味的嶺南文化。
面對蓬勃發(fā)展的民宿產(chǎn)業(yè)，廣州市政府積極支持，尤其是將發(fā)展鄉(xiāng)村民宿作為實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺的突破口和切入點。為此廣州出臺《關于促進和規(guī)范鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的意見》，把鄉(xiāng)村民宿作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興戰(zhàn)略的重要抓手、全域旅游的重要支撐和滿足新時代人民群眾對美好生活向往的重要載體，將通過一系列資源和政策的支持，讓廣州鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展成為游客心目中嶺南文化的代表內(nèi)容之一。
廣州市民宿協(xié)會首任會長戚興華表示，廣州民宿業(yè)正迎來黃金發(fā)展期，目前各民宿在做強品牌方面積極探索，針對民宿客源季節(jié)性變化的特點，協(xié)會正在積極探索與旅行社、周邊景區(qū)等相關行業(yè)合作，打造淡季促銷產(chǎn)品，適度引流，通過服務提升，產(chǎn)品完善，引導民宿產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
民宿開設前期調(diào)研
一 為什么要開客棧民宿？
首先要清楚自己為什么要開客棧民宿，不忘初心，方得始終。
1 純粹作為一種投資行為 ，把開客棧民宿作為一個商業(yè)項目。2 情懷驅(qū)使，想要體驗另一種生活。3 介于二者之間，投資和情懷各占一半。
在運營管理過程中，可能會出現(xiàn)迷茫，不知道自己當初開客棧民宿是為了什么。本來是受情懷驅(qū)使，厭倦了都市朝九晚五的單調(diào)工作，來到一處美美的地方。開一家有情調(diào)的店，每天睡到自然醒，不用擔心遲到，和遠道而來的客人聊聊天。結(jié)果開了一段時間，卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實情況和理想偏差太多，每天被一些瑣事困擾，既要接待客人，還要打掃衛(wèi)生，碰到刁鉆客人，還要賠笑臉，比以前的工作還要累。這時候，很容易發(fā)生迷茫，這就是我想要的生活嗎？很多開著的客棧民宿老板會遇到這樣的事情，所以開之前一定要明白自己的初心。
二 客棧、民宿定位思考
① 地域定位：客棧、民宿投資地域選擇。地域定位中，有大地域定位和小區(qū)域定位兩種。大地域就是某一個省份、城市、縣鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村的定位。小區(qū)域就是在這些大地域里的某一個區(qū)域。
以大理為例，選擇大理就是大地域定位。選擇大理古城、洱海邊、蒼山下、沙溪古鎮(zhèn)、諾鄧這些區(qū)域，就是小區(qū)域定位。
②客棧、民宿市場定位：客棧、民宿要做低端市場、中端市場、還是高端市場。對客戶市場的細分有了清晰明確定位，才能在客棧民宿建設、經(jīng)營、營銷推廣過程中做到有的放矢。
③客棧、民宿設計裝修風格定位（田園自然風格、古典風格、地中海風格、歐式風格、當?shù)亟ㄖL格等）。客棧設計、裝修風格的定位一方面承載著業(yè)主的品味、格調(diào)、情懷，另一方面也是對客戶市場的一個細分。
④ 目標客戶定位：年齡層次、收入水平、職業(yè)狀況、客源地。
關于客棧民宿定位，后面會有篇幅詳細分析。
三 當?shù)卣撸?/strong>當?shù)卣膽B(tài)度決定著客棧民宿能否健康持續(xù)發(fā)展。由于每個地方的政策不同，前期對當?shù)卣叩恼{(diào)研，了解當?shù)卣畬蜅Ｃ袼迲B(tài)度，是積極支持引導還是放任不管、打壓整改。
1當?shù)卣袩o對客棧民宿管理條例。2關于辦理各種證照的流程及難度。3道路、排污、路燈、標示牌等公共基礎設施配套是否完善。
四 市場前景：關于對市場前景的調(diào)研，應該從宏觀和微觀兩個方面調(diào)查。
宏觀方面可以從國家經(jīng)濟形勢及客棧民宿行業(yè)發(fā)展形勢洞見分析。
微觀從所在地的客棧民宿行業(yè)形勢及競爭。
1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→經(jīng)濟（Economic)，S→社會（Society)，T→（Technology)。
政治分析：國家及地方政府對客棧民宿的政策。2015年以來，多部法律及指導意見的頒發(fā)，為客棧民宿行業(yè)提供了良好得到政策環(huán)境。
經(jīng)濟分析：隨著國民可支配收入的提高及消費升級，未來旅游業(yè)還會一直持續(xù)增長。
社會分析：分享經(jīng)濟下閑置房產(chǎn)資源的利用及客人對個性化住宿的需求，客棧民宿行業(yè)增長空間很大。
技術分析：互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展為預定、支付提供了諸多便捷。
① 線上預定渠道多樣化。
② 智能化系統(tǒng)的發(fā)展，為客棧民宿帶來智能化管理、智能化設備。如智能管理系統(tǒng)、智能門鎖。
③ 線上預定、支付技術的發(fā)展。
2微觀地區(qū)客棧行業(yè)調(diào)研
調(diào)研內(nèi)容；區(qū)域內(nèi)客棧民宿數(shù)量、檔次及價格、區(qū)域內(nèi)選址地點。這些數(shù)據(jù)信息可以從各大OTA網(wǎng)站上查詢。統(tǒng)計低、中、高端數(shù)量集中情況。
周邊環(huán)境：1周邊基礎設施是否完善，水電網(wǎng)、道路、路燈、排水系統(tǒng)、防災設施等。
2 周邊配套設施：超市、餐飲、交通、銀行、娛樂設施配套是否齊全等。
3 區(qū)域內(nèi)成本：人工成本（建設人工成本及管理人工成本）、建材成本、水電網(wǎng)成本等。
4 區(qū)域內(nèi)租金水平及房東誠信情況。租金水平直接影響著投資回報速度。選好區(qū)域后，在和房東簽訂合同時，要先考察房東人品及誠信情況，一個好的房東有助于客棧民宿以后更好地發(fā)展。
5 區(qū)域內(nèi)客流量：區(qū)域內(nèi)流量一年大約為多少，和往年相比較，流量是處于上升階段還是平穩(wěn)階段還是處于下滑水平，數(shù)據(jù)可以從地方旅游局發(fā)布信息獲取。調(diào)研客流量分布情況、客人滯留天數(shù)、客流量月份分布、客源地情況、客流量年增幅情況等。
6 區(qū)域周邊依附城市。依附城市的數(shù)量有多少，經(jīng)濟水平如何，是否有出行旅游習慣。很大一部分客流是區(qū)域周邊的城市過來的。
7 區(qū)域內(nèi)交通達性如何。交通網(wǎng)絡輻射度及交通工具體系是否完善。如有機場，可以直飛哪些成城市。從周邊城市過來最多需要多少個小時的車程，客人出去游玩，交通成本（包括費用及時間）是其考慮的一個重要因素。
五 風險評估
客棧民宿屬于一種投資行為，在經(jīng)營過程中可能存在著各種風險，最后涉及到投資回報率、盈利狀況。調(diào)研過程中要進行各種風險辨識、分析、評估，爭取把風險降到最低。
法律風險：證件不全引發(fā)的風險，如缺乏特種行業(yè)許可證、消防許可證導致被政府部門罰款、整頓、取締，直接導致經(jīng)濟損失。
盈利風險:由于競爭激烈、經(jīng)營管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空間窄、投資回報速度慢，從而帶來在盈利上的風險。
自然災害風險：地震、臺風、泥石流、暴雨等引發(fā)的災害。沿海一帶的客棧民宿，夏季做好預防臺風措施，處于山區(qū)的客棧民宿應做好泥石流防范工作。
意外事故風險：火災、爆炸是客棧民宿面臨的風險之一。一旦發(fā)生，后果嚴重，會給客棧民宿帶來重大損失。客棧民宿要做好防火措施，備置消防器材，消除隱患。一些由木材構(gòu)造的客棧民宿，客房內(nèi)禁止吸煙、點蠟燭。
租賃合同風險：合同權責不明，導致雙方糾紛或者單方面違約。
人身意外風險：客人、員工在客棧民宿內(nèi)發(fā)生意外風險，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸傷等。
六 經(jīng)營模式
客棧民宿經(jīng)營模式類包括單體（個體）經(jīng)營、合伙（家族）經(jīng)營、連鎖經(jīng)營、加盟經(jīng)營、公司經(jīng)營、承包經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓接手經(jīng)營。經(jīng)營模式類型多樣，根據(jù)自己實際情況選擇。
關于轉(zhuǎn)讓準備接手經(jīng)營要注意一些事項：
1 清楚業(yè)主轉(zhuǎn)讓真實原因：客棧民宿轉(zhuǎn)讓原因有幾種，1 經(jīng)營不善、收入支出不平衡。2 盈利空間小，回本困難。 3 業(yè)主個人原因 。4 作為一種投資行為，通過轉(zhuǎn)手獲取利益。 5 其他原因。
2 查看證件是否齊全。
3 網(wǎng)絡評價情況，各大OTA網(wǎng)站評論數(shù)量及評分情況。
4 水電網(wǎng)監(jiān)控等基礎設施情況。
5 合同剩余年限及租金情況。
6 房東誠信情況。
七 產(chǎn)權屬性：自有、租賃、購買。
客棧民宿前期調(diào)研可以自己去親自調(diào)研，
1 在網(wǎng)上查找相關資料及數(shù)據(jù)。
2 通過入住區(qū)域內(nèi)客棧或者民宿，通過和老板聊天獲取有益信息。
另外還可以從專門的客棧民宿管理公司購買調(diào)研報告，根據(jù)自己的需求，如需要調(diào)研的內(nèi)容，讓他們?nèi)プ觥?
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